郑伟舜 - 3000亿保交楼 销售成难题｜环球楼市观望
郑伟舜
2022-08-01 00:00 HKT
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「停贷潮」，是大家逼不得以的方法，让解决烂尾楼问题的舆论声音能够传达至政府层面，而各地方政府，都提高了「保交楼」的优先级。
当前国务院已经批准了筹设房地产基金的计划，基金规模可能达到3000亿元人民币，借此希望能解决内房资金紧张的问题。政府出面协调，资方纾困，项目积极采取措施，现在全国各地都陆续有烂尾项目被成功接管的消息，不少项目已经在加速复工。但是，项目被接管和复工只是一个开始，并不代表着问题就解决了。
在经历了复杂的债务梳理、艰难的谈判，好不容易确定了盘活方案，启动复工之后，项目很快会遇到一个更大的问题：销售。因为不管是战略投资、债权方接管，还是破产重整，各种解决方案的最后，都要通过剩余货值变现来解决前面的债务问题。简单说，该项目必须不是资不抵债，否则盘活的机会就相当困难。
在市场上行期，烂尾楼的盘活销售相对简单，如7年前的惠州光耀集团破产所剩下的项目，多个项目被资方接盘后，直接开渠道就能卖完。
一些多年烂尾的项目，入市时甚至都不需要任何宣传，直接当做新盘销售即可。毕竟，只要楼价上升，所有问题都不会是问题。
但是，现在的市场环境不同了，各地新盘滞销，楼价呆滞。普通新楼项目都不好卖的环境下，这些好不容易盘活的烂尾楼，经过续建后重新入市销售，将更加艰难。
诚言现阶段，除了要解决系统性烂尾楼问题之前，我们应该要反思在预售楼花的资金监管问题，还有就是楼花项目的抵押权预告登记中的银行角色是属于优先偿还，还是如买家在建筑物所有权首次登记还未办理时就发生违约，银行可要求开发商承担保证责任。那可以从根本问题上解决，万一出现烂尾楼，但业主还要供死会的问题。
环球楼市评论人
郑伟舜
当前国务院已经批准了筹设房地产基金的计划，基金规模可能达到3000亿元人民币，借此希望能解决内房资金紧张的问题。政府出面协调，资方纾困，项目积极采取措施，现在全国各地都陆续有烂尾项目被成功接管的消息，不少项目已经在加速复工。但是，项目被接管和复工只是一个开始，并不代表着问题就解决了。
在经历了复杂的债务梳理、艰难的谈判，好不容易确定了盘活方案，启动复工之后，项目很快会遇到一个更大的问题：销售。因为不管是战略投资、债权方接管，还是破产重整，各种解决方案的最后，都要通过剩余货值变现来解决前面的债务问题。简单说，该项目必须不是资不抵债，否则盘活的机会就相当困难。
在市场上行期，烂尾楼的盘活销售相对简单，如7年前的惠州光耀集团破产所剩下的项目，多个项目被资方接盘后，直接开渠道就能卖完。
一些多年烂尾的项目，入市时甚至都不需要任何宣传，直接当做新盘销售即可。毕竟，只要楼价上升，所有问题都不会是问题。
但是，现在的市场环境不同了，各地新盘滞销，楼价呆滞。普通新楼项目都不好卖的环境下，这些好不容易盘活的烂尾楼，经过续建后重新入市销售，将更加艰难。
诚言现阶段，除了要解决系统性烂尾楼问题之前，我们应该要反思在预售楼花的资金监管问题，还有就是楼花项目的抵押权预告登记中的银行角色是属于优先偿还，还是如买家在建筑物所有权首次登记还未办理时就发生违约，银行可要求开发商承担保证责任。那可以从根本问题上解决，万一出现烂尾楼，但业主还要供死会的问题。
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