郑伟舜 - 卖现楼可否解决质量问题？｜环球楼市观望

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郑伟舜

2022-03-28 00:00 HKT

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产经专栏

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3月15日是中国消费者权益保护日，根据腾讯房产报道，逾70%买家表示，认购一手楼时更偏向品牌发展商。他们相信品牌房企具有知名度，更有公信力，住宅品质可能也会更有保障。另外，潜在烂尾风险相对较小，即使最终遇到房屋品质问题，也能找到对方解决，但小型发展商会较难跟进，甚至爱理不理。在内地买楼过程中，笔者遇见包括发展商欠缺信用、延期交楼、挪用预售资金、虚假宣传、装修质量、擅自规划变更等问题。

在2022年腾讯房产发布的《中国购房者消费调查报告》中提及，买家反映的最核心问题便是「虚假广告宣传」。根据上述报告显示，在收楼时67.9%买家反映开发商有虚假宣传行为，导致他们买的房屋货不对办。一系列问题导致买家在购买新楼时「收房即维权」。大部份买家都会通过向有关部门投诉、双方直接交涉、向媒体曝光借助舆论力量、寻求法律帮助等途径和方式维护自身合法权益，但仍有超过30%买家觉得维权既消耗精力又需要花费大量时间，最终选择忍气吞声不了了之。

笔者在遇到很多问题通常都是出现在「口讲口赔」的口头承诺上。另外就是绝大多数准买家忽略销售中心内的公示档，从而单方面误解许多关于项目的细节，现在最常见的「商业公寓」与「商办公寓」使用问题。因商品房买卖合同纠纷中，法院审理时，往往最先考虑证据就是双方签署的商品房买卖合同。不论发展商如何承诺，只要合同中没有约定就不具法律效果，尤其是合同条款还排除口头承诺、广告宣传，因此最后很多是失败而告终。所以之前有很多声音希望取消预售改为现售。关于推进实施现楼销售这个话题，不仅有人大委员、政协代表提议，也有行业协会建议。

于2018年广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟订「关于商品房预售许可事项调整」资料，并于当年9月上报住房城乡建设部。然而因为期房销售带来各种社会问题，最终只有中山市政府试图试行现房销售。在2018年该市先后推出18幅现房销售地块，最终只有一幅成交，其余17幅全部流拍。而成功成交的现房销售地块最终也因为房企资金问题，未能实现约定的现房销售。
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