财金解码——传中央约谈地产商 市场或过份解读 本地地产股低位反弹

传被中央告知「游戏规则已变」的本地发展商，假期前获大孖沙出手增持下回稳，中秋假期后延续反弹，之前单日蒸发800亿元市值的四大地产商中，长实（1113）收43.8元，升0.57%、新地（016）收98.75元，升2.76%、恒地（012）收29.85元，升1.02%，仅新世界（017）收30.9元，微跌0.16%，反映市场之前可能过份解读。
香港楼价一直是多项全球房价排名的三甲之列，长期居高主因还是住屋供需失衡，传中央约谈地产商协助解决房屋问题，令市场忧虑内地「共同富裕」监管风暴杀到本港，地产股周一遭受血洗。外资大行普遍看淡，认为政策阴霾将持续影响地产股表现。
新地及信置受看好
　　摩通地产分析员梁启棠发表报告，指发展商被知会要协助解决房屋问题，将是导致地产股可见未来落后大市的因素。该行假设未来可能出现的两种情境：一、发展商将所有农地无偿捐赠予政府；二、未来所有发展商的项目只能提供零现金流折现（DCF），届时长实与新世界的股价下行风险最少，与上周五收市价比较会跌9%，而信置（083）及新地的下行风险为20%，恒地的下行风险更高达37%。
　　摩通认为，虽然市场并未将发展商拥有农地资产计算入股价中，但该行作出更严苛的假设，就是发展商所有住宅开发项目的价值为零，并由此将地产股资产净值（NAV）再扣除14至40%。该行认为未来土地供应的增加主要是公私营合作的模式、农地回收及土地餽赠，鉴于发展项目利润率持续下降以及公营房房供应上升限制楼价升势，发展商持有过多的土地储备是没有意义的。
　　不过，汇丰环球研究比较乐观，指发展商可透过释放农地储备以解决香港房屋短缺的问题，方法包括土地共享试点计划，利用开发商的执行力向公众提供公共房屋。该行并对发展商进行敏感性分析，如他们向政府免费提供农地储备，在纳入各种房地产价格的情况下，假设香港楼价下跌10%，则该行对发展商的资产净值预测降5.5%，而他们的2022及2023财年的溢利，亦将下降7.1至7.3%；如部份发展商高度依赖透过农地储备而补充其土储，则有机会影响公司盈利能力。
　　在地产发展商中，该行较为看好新地及信置，均予以「买入」评级，认为新地的可开发土储规模庞大，且经常性收入增加，盈利可见度优于同业。
  看淡地产股的摩通，亦予新地「增持」评级，因该行预料未来大部份土地可能会分配给公共房屋，新地具有8年的土地储备在同业中是一个差异化因素；又指长实最有能力通过股票回购以抵销每股收益下降的公司。
　　事实上，资料显示在大跌市当天，新地及长实同获大股东入市增持「托价」。其中，李嘉诚基金会于本月15、16、17及20日连续四个交易日增持长实集团，期间每日均价介乎42.7979至48.2668元，涉资接近1.23亿元；周一大跌市单日增持120万股，涉资5,076万元，数量为近一个月最多。新地前主席、「郭老太」邝肖卿周一亦于场内增持新地，每股均价94.7981元，涉资逾6.86亿元，于新地的权益上升至27.03%。
10月6日公布《施政报告》
　　一众地产发展股前景如何定夺，一个关键日期是10月6日公布的《施政报告》，届时可更清楚了解香港即将出台的楼市政策方向。短期而言，地产建设商会周五（24日）举行例行会议，议程包括讨论中央约谈本地地产商事件，商会执委会主席梁志坚强调，本地地产商一直有与特区政府商讨如何增加供应，如希望政府增加卖地及加快审批农地程序，多管齐下解决土地问题，且看各大孖沙在中央「温馨」提示下，能否在会上得出对策。实际上香港房屋问题十分复杂，当对手换成「阿爷」，发展商能否见招拆招将政治环境转变成机会，是左右地产股前景的最大因素。

新地创一年低位
公司动向：就屯门蓝地紫田村项目申请放宽地积比率之覆核申请遭驳回。新地将会研究判词以决定下一步行动。
最近业绩：至6月底止全年度收入852.62亿元，按年增加3.15%。
股价走势：3月曾高见126元52周高位后反复回落，近日更创逾一年低位，跌穿所有均线。
大行评估：瑞信予其「跑赢大市」评级，目标价143.5元。

恒地目标价43.7元
公司动向：旗下鸭脷洲住宅项目「逸南」加推后，迄今套现4.2亿元。
最近业绩：6月底止中期上半年收入按年减少19.65%至87.92亿元；期内股东应占盈利大增1.31倍至65.49亿元。
股价走势：6月盘中曾见52周高，近日股价大幅回落，跌破所有均线。
大行评估：瑞信予其「跑赢大市」评级，目标价43.7元。

信义玻璃回购不断
  恒大地产解决今日到期债息，刺激港股上升。中国恒大2025年到期8.75%美元债每1美元面值上涨约4.9美分至29美分水平，仍然低迷，不代表持债者在债券到期时可收回本金100美分！
  恒指昨日高开392点，早段曾升605点一度高见24827点，其后升幅收窄，低见24313点，最终全日升289点收报24510点；国指升1.1%收报8733点；恒生科技指数升0.9%收报6300点，大市成交1789亿元。
　　恒大系个别发展，恒大 （3333） 升17%报2.67元，恒大物业（6666）升7.9%，恒大汽车（708） 升0.3%，但恒腾 （136） 跌7.4%报1.89元。
  其余内房股方面，雅居乐（3383）升12%，融创 （1918） 升9%，碧桂园 （2007）及富力 （2777） 各升7%，中海外 （688）、世茂（813）及润地（1109） 各升6%。物管股碧桂园服务（6098）升12%。
电力股大幅上升
　　美联储局将减少买债，明年或启动加息，息差扩阔有利银行股，汇控 （005） 及渣打（2888） 分别升2%及3%。纸业板块强，晨鸣纸业（1812）涨18%，内地9月首十五天体育用品线上销售低迷，体育用品特步 （1368）及安踏 （2020） 各跌4%及3.8%。
　　金融股反弹，恒大的大债主民生银行 （1988）升7.6%。交行 （3328）及农行 （1288） 各升2%。内险股中国太平 （966）及新华保险（1336）亦各升2%。
　　科技股腾讯 （700） 升2.9%报463.2元，美团（3690）升5.2%报242.6元。但阿里巴巴（9988）跌0.2%及小米 （1810）跌2.6%。汽车股长城汽车（2333）跌4.3%至5.1%。电力股又暴上，润电 （836）升14%，中广核电力（1816）升12%。油股中海油 （883） 升2.9%。新特能源（1799）大升9%报22.8元，公告，签署多晶硅战略合作买卖协议。
　　花旗指，太阳能玻璃销售价格在今年迄今下跌约40%后，下行空间有限；预期中国太阳能行业情绪将受惠于11月1至12日在苏格兰举行的联合国气候变化大会，龙头信义玻璃（868）近月不断回购，可博再弹。
财金解码 本报记者