财金解码——信贷资金较紧 降价卖楼套现 聚焦内房股「三条红线」
财金解码本报记者
2021-09-02 04:17 HKT
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去年中央明确内房融资管理规则「三条红线」，大大冲击以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式。对于近期内房企业公布新一轮的中期业绩，市场焦点已不但在於单位销售表现，对企业符合「三条红线」的进度尤为关注。
「三条红线」是指包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，以及现金短债比不少于1倍。
过去两月，受债务困缠的中国恒大 （3333） 出售总值411.78亿元（人民币，下同）的资产，实际套现148.28亿元，在减少买地、劈价卖楼下，上半年有息负债下降1447亿元，至5718亿元，助其净负债率降至99.8%，「三条红线」中一项终回归「绿档」。
另一间有红线未达标的内房万科企业（2202）亦是市场关注点。公司去年底止，剔除预收款项后的资产负债率达70.4%，略为超出70%的法定要求。万科今次中期财报显示三项指标已全归「绿档」，分别是69.7%、20.2%及1.67倍，其中计算现金短债比时，万科已扣除其预售监管资金及受限资金544亿元。
万科中期「全绿」见改善
然而，受第二季疫情反复及经济低迷影响，万科上半年纯利自2017年再次录得按年倒退，纯利110.47亿元，下降11.7%，不派中期息，反映内房市场已进入发展商劈价卖楼、买家入市观望的恶性循环。
汇丰报告指，万科上半年毛利率按年急跌9个百分点至22.9%，幸好售楼收入适度按年增长14%，导致核心利润按年下降12%，万科管理层担心未来数年毛利率持续下滑，对盈利前景极为不利，该行下调万科今年至2023年毛利率约5个百分点，对三个财年按年的盈利增长预测分别为1%、9%及9%，下调其目标价由33.9元至31.4元，维持「买入」评级。
事实上，融创中国（1918）董事长孙宏斌警告，下半年的房地产市场会较「惨烈」，原因之一是整个信贷资金比较紧，有些企业压力较大，逼使降价卖楼套现，另一原因是国家政策比较坚决，使市场预期房价不会上涨，下半年贷款还是一样的难，加上经济恶化，市场购买力将大幅下滑。
截至6月底，融创净负债率约为86.6%，较去年底下降约9.4个百分点；非受限现金短债比约为1.11， 较去年底提升约0.03；剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%，较去年底下降约2.3个百分点，「三条红线」仍有一项未达标。
高盛报告指， 融创收入按年上升23.9%，但毛利率下跌2个百分点至21%，令核心盈利上升1%至132亿元，预计今年至2023年其应占预售将基本维持在4,000至4,200亿元水平。该行将融创今年至2023年三个财年的基本盈利平均下调两成，并大削目标价由41元至35元。
高盛引述管理层称，公司目标是以去杠杆为先，冀在明年年完成「三条红线」目标，同时希望减低融资成本，以及提升信贷评级。
同样面对「三条红线」达标问题的碧桂园（2007），该集团总裁莫斌预期，有望在2023年上半年满足全部达标。碧桂园上半年纯利149.96亿元，按年增长6.1%。每股派中期息0.2098元。
碧桂园料明年上半年全达标
副总裁兼首席财务官伍碧君表示，集团自2018年度起已着手调整负债比重，目前在剔除预收楼款后的资产负债比率更由80%降至77%。因此在满足三条红线方面，不见得对利润有影响。
高盛指出，碧桂园截至6月底止未登记销售额的毛利率为19%，该行将今年至2023年的登记毛利率假设由22.2%下调至平均19.7%，并料毛利率将在2023年触底反弹，原因是新收购的项目可能会产生逾两成毛利率，故分别下调碧桂园今年至2023年每股盈利预测8%、16%及20%，削目标价至12.1元，相对净资产值仍保持35%折让。
融创20天线整固待变
公司动向：向彰泰收购54个房地产开发项目及3个房地产代建项目八成权益。
最近业绩：6月底止半年营收958.16亿元人民币，按年升23.9%。纯利119.89亿元人民币，按年升9.4%。
股价走势：股价于3月底见34.9元高位后便大幅回落，近日于20天线（20.23元）整固待变。
大行评估：摩通予评级「买入」，目标价33元。
碧桂园重上50天线
公司动向：市传旗下碧桂园服务与万科因价格问题，暂退出收购恒大物业。
最近业绩：至6月底止半年营收2,349亿元人民币，按年升27%，纯利149.96亿元人民币，按年升6.1%。
股价走势：8月盘中曾低见52周低，近日股价靠稳，重上50天线并上望100天线。
大行评估：瑞信予评级「跑赢大市」，目标价10.2元。
海螺创业估值便宜
隔晚美股微跌，但港股科技昨日继续弹，恒指全日收26028点升149点或0.6%。恒生科技指数报6693点升85点或1.3%。国指升1%，大市成交额1818亿元。恒指夹淡仓，弹多几百点不难，但不似是转势。
重磅科技股齐升
大型科技股网易（9999）次季业绩后股价大升6%至150.8元，上月低位117.2元，今年2月高位207.8元，腾讯（700）、京东（9618）、小米（1810）均升1%。美团（3690）升1.7%至253.4元，上月低183.2元，2月高位460元。其他手游股亦走高，心动（2400）涨9%至45.2元，7月低位35.5元，2月高位114.5元。指尖悦动（6860）升6%至0.209元。
教育股亦继续弹，天立教育（1773）涨9.4%，睿见教育（6068）及思考乐教育（1769）各涨5%。新东方在线（1797）升8%至4.66元，7月低位3.71元，去年7月高位43.45元。中资券商股中金（3908）升6.1%，广发证券（1776）涨3.4%。忧虑监管，烟草概念股跌，华宝国际（336）跌8.6%，思摩尔国际（6969）跌3.6%，比亚迪电子（285）跌1.8%。
业绩关连个股，联想控股（3396）大升14%，中期业绩收入2285亿元，纯利46.91亿元，按年升6倍。
京东健康（6618）中期收入同比增长55.4%。股价升5%报76元，天立教育（1773）中期纯利增长29%至2.7亿元，股价弹9%。JS环球生活（1691）中期纯利按年增136%，绩后遭汇丰微降目标价，股价跌6%。
赣锋多赚八倍反跌5.7%
恒大集团举行「保交楼」军令状签署大会，集团上下全体员工誓确保完成楼盘交付。中国恒大（3333）跌3.2%。美银证券重申赣锋锂业（1772）买入评级，目标价升5%至210元。美银上调其2021至23年盈利预期5%至6%。今年上半年净利润按年增836%，符其盈喜预期，股价跌5.7%至168.9元。
板块轮流炒，早前超跌的反弹，早前表现好的反而有获利回吐，并不是大市转势看好全面回升。刚公布中期业绩的海螺创业（586）主业是提供环保节能解决方案，亦持有48%安徽海螺水泥（914），往绩市盈率只是6倍多，营业额及纯利不断上升，昨日收32.15元升1.1%，仍然超便宜。
财金解码 本报记者
「三条红线」是指包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，以及现金短债比不少于1倍。
过去两月，受债务困缠的中国恒大 （3333） 出售总值411.78亿元（人民币，下同）的资产，实际套现148.28亿元，在减少买地、劈价卖楼下，上半年有息负债下降1447亿元，至5718亿元，助其净负债率降至99.8%，「三条红线」中一项终回归「绿档」。
另一间有红线未达标的内房万科企业（2202）亦是市场关注点。公司去年底止，剔除预收款项后的资产负债率达70.4%，略为超出70%的法定要求。万科今次中期财报显示三项指标已全归「绿档」，分别是69.7%、20.2%及1.67倍，其中计算现金短债比时，万科已扣除其预售监管资金及受限资金544亿元。
万科中期「全绿」见改善
然而，受第二季疫情反复及经济低迷影响，万科上半年纯利自2017年再次录得按年倒退，纯利110.47亿元，下降11.7%，不派中期息，反映内房市场已进入发展商劈价卖楼、买家入市观望的恶性循环。
汇丰报告指，万科上半年毛利率按年急跌9个百分点至22.9%，幸好售楼收入适度按年增长14%，导致核心利润按年下降12%，万科管理层担心未来数年毛利率持续下滑，对盈利前景极为不利，该行下调万科今年至2023年毛利率约5个百分点，对三个财年按年的盈利增长预测分别为1%、9%及9%，下调其目标价由33.9元至31.4元，维持「买入」评级。
事实上，融创中国（1918）董事长孙宏斌警告，下半年的房地产市场会较「惨烈」，原因之一是整个信贷资金比较紧，有些企业压力较大，逼使降价卖楼套现，另一原因是国家政策比较坚决，使市场预期房价不会上涨，下半年贷款还是一样的难，加上经济恶化，市场购买力将大幅下滑。
截至6月底，融创净负债率约为86.6%，较去年底下降约9.4个百分点；非受限现金短债比约为1.11， 较去年底提升约0.03；剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%，较去年底下降约2.3个百分点，「三条红线」仍有一项未达标。
高盛报告指， 融创收入按年上升23.9%，但毛利率下跌2个百分点至21%，令核心盈利上升1%至132亿元，预计今年至2023年其应占预售将基本维持在4,000至4,200亿元水平。该行将融创今年至2023年三个财年的基本盈利平均下调两成，并大削目标价由41元至35元。
高盛引述管理层称，公司目标是以去杠杆为先，冀在明年年完成「三条红线」目标，同时希望减低融资成本，以及提升信贷评级。
同样面对「三条红线」达标问题的碧桂园（2007），该集团总裁莫斌预期，有望在2023年上半年满足全部达标。碧桂园上半年纯利149.96亿元，按年增长6.1%。每股派中期息0.2098元。
碧桂园料明年上半年全达标
副总裁兼首席财务官伍碧君表示，集团自2018年度起已着手调整负债比重，目前在剔除预收楼款后的资产负债比率更由80%降至77%。因此在满足三条红线方面，不见得对利润有影响。
高盛指出，碧桂园截至6月底止未登记销售额的毛利率为19%，该行将今年至2023年的登记毛利率假设由22.2%下调至平均19.7%，并料毛利率将在2023年触底反弹，原因是新收购的项目可能会产生逾两成毛利率，故分别下调碧桂园今年至2023年每股盈利预测8%、16%及20%，削目标价至12.1元，相对净资产值仍保持35%折让。
融创20天线整固待变
公司动向：向彰泰收购54个房地产开发项目及3个房地产代建项目八成权益。
最近业绩：6月底止半年营收958.16亿元人民币，按年升23.9%。纯利119.89亿元人民币，按年升9.4%。
股价走势：股价于3月底见34.9元高位后便大幅回落，近日于20天线（20.23元）整固待变。
大行评估：摩通予评级「买入」，目标价33元。
碧桂园重上50天线
公司动向：市传旗下碧桂园服务与万科因价格问题，暂退出收购恒大物业。
最近业绩：至6月底止半年营收2,349亿元人民币，按年升27%，纯利149.96亿元人民币，按年升6.1%。
股价走势：8月盘中曾低见52周低，近日股价靠稳，重上50天线并上望100天线。
大行评估：瑞信予评级「跑赢大市」，目标价10.2元。
海螺创业估值便宜
隔晚美股微跌，但港股科技昨日继续弹，恒指全日收26028点升149点或0.6%。恒生科技指数报6693点升85点或1.3%。国指升1%，大市成交额1818亿元。恒指夹淡仓，弹多几百点不难，但不似是转势。
重磅科技股齐升
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教育股亦继续弹，天立教育（1773）涨9.4%，睿见教育（6068）及思考乐教育（1769）各涨5%。新东方在线（1797）升8%至4.66元，7月低位3.71元，去年7月高位43.45元。中资券商股中金（3908）升6.1%，广发证券（1776）涨3.4%。忧虑监管，烟草概念股跌，华宝国际（336）跌8.6%，思摩尔国际（6969）跌3.6%，比亚迪电子（285）跌1.8%。
业绩关连个股，联想控股（3396）大升14%，中期业绩收入2285亿元，纯利46.91亿元，按年升6倍。
京东健康（6618）中期收入同比增长55.4%。股价升5%报76元，天立教育（1773）中期纯利增长29%至2.7亿元，股价弹9%。JS环球生活（1691）中期纯利按年增136%，绩后遭汇丰微降目标价，股价跌6%。
赣锋多赚八倍反跌5.7%
恒大集团举行「保交楼」军令状签署大会，集团上下全体员工誓确保完成楼盘交付。中国恒大（3333）跌3.2%。美银证券重申赣锋锂业（1772）买入评级，目标价升5%至210元。美银上调其2021至23年盈利预期5%至6%。今年上半年净利润按年增836%，符其盈喜预期，股价跌5.7%至168.9元。
板块轮流炒，早前超跌的反弹，早前表现好的反而有获利回吐，并不是大市转势看好全面回升。刚公布中期业绩的海螺创业（586）主业是提供环保节能解决方案，亦持有48%安徽海螺水泥（914），往绩市盈率只是6倍多，营业额及纯利不断上升，昨日收32.15元升1.1%，仍然超便宜。
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