环球楼市观望——东南亚投资黑马（二）

环球楼市观望

郑伟舜

2020-01-20 04:17 HKT

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产经专栏

內容

　　如今地铁成为现代化城市发展中，不可或缺的重要因素，而地铁铺设对其周边地区楼价影响深远。早前因交通混乱遭广为诟病的马尼拉，即将迎来首个地铁项目。去年马尼拉地铁1号线正式动工，预计在2022年前，可运行马尼拉地铁前站，至2025年14个车站全线通车。
　　马尼拉地铁预计每日可容纳37万名乘客，一旦全面运营，每日将可运送150万名乘客。地铁系统的建造，不仅为市民出行带来便利，而且为马尼拉未来经济发展提供动力。大规模的建筑活动将带动各行业发展，以及劳动人口流动，对沿线房地产行业发展，有至关重要的影响。
　　随著菲律宾经济稳步上涨，市场需求强大，基建逐步完善，菲律宾房地产前景持续向好。国际货币基金组织预计，菲律宾将在2026年取代马来西亚和泰国，成为东南亚第二大经济体。菲律宾70%经济增长依赖国内需求，人口超过一亿的菲律宾，平均年龄仅24岁。菲律宾人口年龄结构是一个完美金字塔，出生率高，为经济发展提供持续动力和巨大人口红利。在房地产市场上，房地产周期为长期人口、中期土地、短期金融。根据《全球房地产指南》，菲律宾租金回报率是亚洲第二高，达6.13厘。该国租金回报还在不断上升，每年租金上涨，吸引大量投资者前往投资。
　　以2017年中国人均国内生产总值约8800美元计，新加坡、汶莱、马来西亚人均国内生产总值超过中国，不太适合投机赚钱。
印尼不允许外国人买楼；缅甸政治局势不稳定，风险较大；泰国人均国内生产总值一直较高，外国人对其住房市场进行几轮投机，目前起步收入有限，投机难度较大。因此东南亚新兴投资市场只有三个国家：菲律宾、越南和柬埔寨。
2017年，这些国家GDP增长率约6.8%，但柬埔寨GDP总额至少比菲律宾和越南少10倍。但柬埔寨人口不超过2000万，总人口比中国一些主要城市都要少。事实上，柬埔寨的人口密度低于100人/平方公里，而菲律宾和越南的人口密度，分别为350人/平方公里和290人/平方公里。
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郑伟舜