卢永雄 - 美国减息速度幅度或不似预期 | 巴士的点评
最近楼市呆滞，其中比较多人谈论的，除了是发展商不容易借钱之外，普通市民借按揭贷款也比较费劲。
之前已传出有个别中小银行收紧物业买家的年龄要求，将物业供款年期缩减至最低人龄「65减」，较一般银行的供款期按人龄「75减」大削10年。即无论贷款人年龄多少，供款期只能到65岁。最近又传出银行审批按揭贷款十分缓慢，新业主怕借不到贷款。
但金管局副总裁阮国恒称，上半年按揭贷款额有增长，从数字上未能反映银行缩减按揭贷款，否则金额应不升反跌。
自从今年3月政府撤辣招之后，一手与二手楼市曾经璀璨了一个多月，3月的时候销售最好，之后的销售就快速下滑，如今早已经打回原形。金管局数据显示，今年3月、4月和5月新批出的住宅按揭贷款额分别按月升6.2%、52.4%和8.8%。随着成交量减少，6月则按月减少22.5%。
6月新批一手及二手住宅按揭4656宗，住宅成交3856宗。虽然新批按揭宗数仍比成交宗数多，但楼宇按揭比成交日期约滞后一个月，要留意7月打后，按揭贷款的收缩速度是否比对上一个月的成交快。
金管局副总裁阮国恒重申，客户在按揭贷款遇上银行拖延审批、条款不合理等，欢迎向金管局转介个案，若有被不恰当处理，当局一定介入，以确保客户获得公平处理。
据了解银行相关业务的人士表示，目前除了少量的本地大银行还比较积极做按揭之外，很多银行、特别是欧资行，已不愿意做楼按，原因是没有钱赚。
现在不少银行还在以高息吸引存款，存款数量大的客户可与银行议价，个别仍然可以拿到4厘的高息，但楼按能收取的利息就受到限制。比较流行的计算按息的是「最优惠利率减」的方案（香港3大银行的最优惠利率是5.875厘），另一个就是「银行同业拆息加」的方案。两种方案对楼按利息都有局限，当银行付的存款利息高，而楼按贷款的利息低，息差大大收窄的时候，银行做楼按的积极性就很低。据说有些欧资行的总行通知香港的子行，不要做低息差的楼按生意。
出现这个问题，源于美国的高息。美国在一年多暴力加息11次共5.25厘，由于港元和美元有联系汇率，香港的息口亦跟随向上，本港亦加息5次共0.875厘。香港银行存款早前一度见过近5厘的高息，最近稍为回落，大额存款仍近4厘。这么高的存款利息，本身已经令投资的诱因大幅减少，投资无论是买楼或股票都有风险，放在银行存款稳稳阵阵，都有近4厘的利息，为甚么还要冒风险呢？
其次是银行本身亦面对相当大的困难。银行贷款审慎，主要原因是坏帐上升，其中一个原因是内房股爆破，借了钱给这些内房公司的银行中了招，贷款部的主管被炒鱿。在这个环境底下，银行面对坏帐率上升，亦只能够落雨收遮，减少信贷，缩减整个贷款帐簿，以控制风险。
在这个环境底下，政府可以做的事情相当有限。楼按步向紧缩的趋势要扭转过来，主要是要看美国的利息几时减下来，以及减幅有多大。
现在市场一般预期，美国9月会开始减息，起码减0.25厘，但由于美国经济数据表现反复，早前估计联储局会减息0.5厘的机会正在下降中，所以不要对减息期望太高。美国可能会进入减息周期，但是速度不会太快，幅度亦不会太多，香港楼按紧缩的日子，可能仍会维持一段时间。
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卢永雄
