跨境旅游复常 带动需求回升 2023 年地产市场情绪有望回暖

世邦魏理仕最近发表的《2023年香港商业房地产市场展望》指出，经过过去几年疫情造成的打击后，香港在2023年将重启复苏之路。即使全球经济前景不明朗及加息阴霾的影响下，中港两地由2023年一月起逐步恢复免隔离通关，为香港营商环境打下一枝强心针。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示：「香港于2023年将忙于复苏。随著通关后市况逐步复常，加上息口预计将在下半年见顶，这将推动商业房地产各个领域的新投资及租户需求，交投量从而上升。我们预料市场情绪于2023年将显著改善，写字楼及零售的租赁势头将于年内上升。至于物业资本价值的升跌趋势将取决于个别房地产行业的供求平衡，当中以零售物业具有上行潜力。」

世邦魏理仕2023年市场观点及专家评析

甲级写字楼

• 香港早前采取严厉的防疫政策，加上全球加息及地缘政治局势紧张，企业于2022年保持谨慎，写字楼租赁势头于年内放缓。全年新租赁量按年下跌 11%至380万平方呎，但仍较2020年水平高出64%。银行及金融为最活跃的行业，占全年租赁量的27%。
• 在计算新竣工大厦预租面积的情况下，净吸纳量在 2022 年回复至正数。在 2021 年收缩 841,500平方呎及2020年收缩 220万平方呎后，2022年总占用空间扩大了601,100平方呎。然而，若撇除新供应中的预租面积，2022年净吸纳量为(负)321,600平方呎。
• 2022年录得自2008年以来新增供应量的高峰，达410万平方呎。租赁承诺低，仅占吸纳空间20%。因此，全港甲级写字楼空置面积创下1,300万平方呎的历史新高，较1999年的空置高峰高出53%，空置率亦创新高，达1%，超过 1999 年记录的 14.4%，为新冠疫情之前十年的平均水平4.7%的三倍多。
• 低迷的租赁气氛及屡创新高的空置率已导致租金连续第四年下跌，唯下跌速度有所放缓。继 2021 年按年下降3% 后，整体净有效租金按年下跌 2.3%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示：「2022 年写字楼市场的新租赁量减少，空置率创历史新高。即使市场气氛低迷，但我们留意到通关所带动的潜在需求，特别是中资企业的需求回升，并将支持 2023 年的租赁活动。而由于全球经济不稳及高融资成本，跨国公司将继续对扩张计划的成本开支保持审慎的态度。 然而，企业的成本控制政策及不断上升的空置数字造成租金下行压力，此情况将持续，直至需求强劲至足以扭转为止。预计主要子市场的租金将进一步下降0%-5%。」

商舖

• 香港2022 年首三季度消费按年微跌 9%，而首 11 个月的零售总额按年下跌 1.1%。
• 2022年 12月的整体街铺空置率为4%，较前一年同期高出 1 个百分点。
• 四个核心区的街舖租金扭转了 2021年2%的增长趋势，在 2022 年下跌了 3.0%。
• 即使 2022年大部分时间零售市场疲弱，但餐饮业在零售租赁市场相对活跃。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖部资深董事兼主管温运强表示：「由于本港长期采取社交距离措施， 2022 年的大部分时间本地零售市场情绪持续低迷。在第四季度放宽旅游及疫情相关限制下，市场情绪明显升温。随著中国大陆旅客的逐渐回归，预计市场情绪将在 2023 年增强，有望支持零售业的租赁需求和租金增长，尤其是以游客为主导的零售商。我们预计街舖租金今年将增长 5%-10%。」

工业及物流

2022年租赁量增加，主要受政府公共部门需求推动。政府部门在不同地区租用140万方呎，以短期存放医疗物资，共占全年租赁总量的25%。 强制搬迁仍然是 2022 年的一个主要现象。即使速度较慢，但仍涉及177,000平方呎的新租赁活动。 持续的需求和强制搬迁要求确保仓库空置率在 2022 年保持在5% 的低水平。 低空置率确保仓库租金以 2015 年以来最快的速度攀升，2022 年同比增长3%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示：「尽管全球贸易持续面临挑战，但 2022 年空置率持续偏低。由于贸易及货运物流有所改善，我们预计2023年工业及物流市场将较为稳健，而通关将带动跨境贸易需求，有利于香港的贸易和物流业。尽管如此，即使前景看好，但最近的租金增长为租金负担能力带来压力，此现象或令租户变得更为谨慎。预计 2023 年仓库租金将基本持平。」

资本市场

• 2022 年商业地产投资额按年下跌5% ，至 520 亿港元（交易额超过7,700万港元，不包括净地或关联交易）。年内仅登记了 129宗交易，约为 2021 年的一半。
• 低空置率及租金上涨令工业领域成为 2022 年交易最活跃的资产类别。酒店资产的需求依然强劲，总投资额占比上升至3%，为 2015 年以来的最高水平。
• 虽然工业资产需求强劲，但投资额下跌1%至206亿港元，但仍占全年总投资额的40%。
• 尽管香港近期面临各种挑战，但全球房地产基金在2022年斥资229亿港元收购商业物业，占年度投资额的44%，为2005年以来最高。至少有六个外资房地产基金在2022年首次在香港物市场投资物业。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示：「持续加息、股市下行及经济衰退降低了2022 年的投资意欲。在三年的疫情后，中港通关将逐步加快各行各业的业务流动，改善投资市场气氛。 由于高融资成本仍是主要障碍，预计2023年上半年整体交投淡静，但随著经济稳步复苏，下半年或有所改善。」

世邦魏理仕新闻发布会合照